2012 年 1 月 10 日

倉儲業發展回顧與展望

2011年企業運營調查

2011年，樣本倉儲企業生產經營狀況良好，但也有一些不穩定因素。在具體數據方面，樣本企業營業收入同比增長18%，其中物流業務收入增長19%，利潤總額增長30%。不過，貨物吞吐量與上年相比下降9%，平均庫存量下降7%，運輸量下降15%。周轉次數為7.42次，下降2.2次。

在生產經營方面，呈現出以下主要特點：

一是業務量下降幅度較大。由於製造業增速下滑和貨幣政策偏緊的影響，致使採購數量下滑。加上大宗商品價格上漲和波幅過大，使許多貿易商在等待觀望，直接影響到生產資料如鋼材、有色、塑料等的流通量。尤其在201年8月份之後，庫存物資明顯減少。上海、廣州等沿海地區，貨物吞吐量下降幅度高達15%-22%。

二是貨物周轉次數放慢。 2011年為7.4次，比2008年的9.5次、2009年的9.25次、2010年的9.6次，分別低了2.1次、1.85次和2.2次。這意味著貨物流通放慢、在庫時間延長和資金周轉不靈活。

三是倉儲企業業務構成和收入構成發生重大變化。庫房業務收入超過貨場業務收入，比上年增長29%，而貨場業務收入下降2%。這種變化說明客戶對庫房的需求增加，對露天貨場的需求減少。這或許會成為一個轉折點。 2011年平均每平方米庫房帶來的收入為320元/年，而平均每平方米貨場收入僅為121元/年。

四是鐵路運輸業務收入增長47%，大大高於以往年份。在公路運輸受道路通行費、油耗、亂罰款等因素的影響下，越來越多的客戶選擇了鐵路運輸。但也有一些企業反映，鐵路部門的運力申請依然很難得到批准，取送車費逐年增高，影響企業使用鐵路的積極性。

五是電子商務物流、電視購物物流對倉儲的需求增長。一些倉儲企業已在與京東商城等電商企業合作，提供電商物流服務。中儲瀋陽公司也開始為遼寧電視購物提供倉儲配送服務，每天分發1.2萬件商品。

六是金融物流業務增長50%，低於往年的增長速度，但依然屬高速增長。 2011年該項業務尚未出現大的風險事件。主要得益於管理力度的加大和客戶選擇的優化。

極具影響的重要事件

第一、國務院辦公廳下發38號文，《關於促進物流業健康發展政策措施的意見》中多處條文與倉儲業有關。

其中主要包括：結合增值稅改革試點，盡快研究解決倉儲、配送和貨運代理等環節與運輸環節營業稅稅率不統一的問題；研究完善大宗商品倉儲設施用地的土地使用稅政策。既要促進物流企業集約使用土地，又要滿足大宗商品實際物流的需要；加大對物流業的土地改革支持力度。科學制定全國物流園區發展專項規劃，對納入規劃的物流園區用地給予重點保障；明確物流業類別；整合物流設施資源；加大對物流業的投入。加快推動適合物流企業特點的金融產品和服務方式的創新、積極探索抵押或質押等多種貸款擔保方式，進一步提高對物流企業的金融服務水平。

第二、城市"驅趕"倉庫的速度加快。

幾乎所有大中城市都在擴容，以城市總體規劃變更、組建新區、經濟區等方式擴大城市規模，各省會城市、重要節點城市都在進行新城建設。其主要原因是人口聚集、產業轉移、經濟發展的速度快，原有土地已經無法容納社會和經濟發展規模，也有政績考核、政績工程、土地財政的驅使，這就使得大批倉庫被"規劃"掉。

在此情形下，一部分倉儲企業改行，將土地開發了事，一部分倉儲企業被迫外遷。而外遷又沒有足夠的倉儲用地供給，或者因為土地價格連年攀升而無力重建。據中國物資儲運協會調查，大約有40%的企業已經遇到或在今後幾年中即將遇到搬遷問題。

第三、倉儲用地得不到保證，土地成本上漲速度快。

根據國土資源部的公報，2008年我國出讓土地16萬公頃，總價9600億，平均每平方米600元；而2010年出讓土地29.15萬公頃，總價2.71萬億元，平均每平方米926.3元，價格上升50%以上。 2010年工業用地平均地價為每平方米629元，合每畝41.95萬元。倉儲地價升高，增高了倉儲成本，從而抬高了倉儲租金。北京、上海、廣州、深圳的高等級倉庫租金，每天每平方米分別達到1.1元、1.2元、1.3元、1.4元。

第四、物流園區建設熱情高漲，但在容積率、投資強度、稅收貢獻、就業人員等四方面提出較高要求。

自2003年國家發出清理整頓物流園區的文件後，物流園區得到空前的重視和發展。據估計，全國規劃、在建、建成的物流園區有700多個。其發展的主要原因：一是物流園區是充分綜合使用土地和物流設施的形式，有客觀的物流需求；二是土地稀缺、升值潛力巨大。任何業務的利潤率都無法和土地升值率相比，風險度低。同時，土地資本化後，企業的資產總額會成倍增加；三是物流園區成為政府的抓手。近30年來，各種各樣的園區經濟給當地政府帶來GDP增長的經驗。物流有可能成為下輪經濟增長的領頭羊。所以，幾乎各地政府都在把物流業規劃為主導產業。在土地緊缺和GDP考核以及財政支出的壓力下，政府在招商時規定的招商條件，一般是"投資強度每畝150萬元以上"，"每年稅收在每畝20萬元以上"，"建設容積率大於2"等。這些條件驅使物流園區向商貿園區、總部園區方向發展。

第五、普洛斯等國際物流地產商經營方式轉變和經營規模擴大。

2010年10月18日在新加坡上市後，普洛斯(中國)收購深基地19.9%​​的股權，成為其第二大股東；收購了傳化物流60%的股份、維龍物流90%股權、宇培集團49%的股權、中國航港發展限公司53%的股份，連下五城，戰果頗豐。一方面擴大了實物資產份額，伸出了更多的購地"觸角"；另一方面擁有一支物流運營的隊伍，在中國倉儲業第一的位置上，普洛斯(中國)已牢牢站穩。

亟待解決的重大問題

當前，倉儲業面臨著幾個重大問題，需要明確的方案進行解決。

（一）集約節約使用土地和倉儲業大量用地的矛盾。從國家土地控制的情況看，18億畝耕地的紅線已經逼近。 2008年，耕地擁有量18.257億畝，而建設用地的需求逐年增加，2010年批准建​​設用地48.45萬公頃，是2003年的9倍多。而倉儲業是佔用土地較多的行業，貨物或堆存，或貨架，都是有一定限度的。目前許多進行廣泛宣傳的物流園區，其土地往往都尚在規劃和等待土地指標之中。

（二）城市規劃不斷變更與倉儲設置不斷遷移的問題。這主要源於城市化、工業化、人口聚集，但規劃不科學、規劃亂變更、"一任政府一個令"等問題，也是主要原因。由此不知造成了多少浪費，更不用說省、市、縣、區規劃中各自都有"小算盤"，例如把央企、國企的土地規劃為綠地，把自己親子企業規劃為商業區，​​提高土地級別、多徵土地使用稅等等。

（三）土地取得成本和使用成本高漲與倉儲企業微利的矛盾。倉儲業營業稅從5%降到3%是舉手之勞，但與增值稅改革捆在一起時，又讓我們開始了漫長的等待。如果不開展增值服務，倉儲業的收入利潤率大約只有2.5%，資產利潤率不到1%。而營業稅為5%，房產稅12%，所得稅25%，企業發展的資金從何而來？至此，我們就會明白倉儲企業期待土地升值的願望有多麼強烈，也就會明白不賺錢也要佔地的"怪現象"為何產生。

（四）倉儲業在國民經濟中有重要作用，但這一作用尚未被國家管理體系接納。倉儲業是基礎行業、生產性服務業，其實際地位應該和銀行相當，即"物資的銀行"，起著保障供給、調劑餘缺、穩定市場、應急救災的作用。然而，目前仍沒有一個部門掌握全國倉儲企業的詳細情況，更不用說制定扶持其發展的政策了。

（五）倉儲行業發展不規範。主要表現在缺少應用性行業標準、行業准入條件、行業管理體系和行業扶持政策。

展望2012年前景與趨勢

趨勢一：倉儲與運輸配送企業的融合趨勢。

根據我們對34家五A級物流企業和33家兩業聯動示範企業的調查，有64家企業擁有自己的倉庫和倉儲業務。同時，大型電子商務公司如阿里巴巴、京東商城等，都在大規模建設自有庫房；快遞企業和網絡型運輸企業，也在建設自己的貨物集散中心。越來越多的物流活動需要在倉庫中進行，筆者曾統計過上述67家企業的倉儲服務項目，多​​達40多項。此外，特種倉庫的需求量也會增加，如冷庫、醫藥、化工危險品、煤炭、食品類倉庫等。

趨勢二：物流中心和物流園區的佈局將會進一步調整和規範。

這主要是因為：一方面是我國經濟結構調整和產業結構調整變化較大，中西部物流增速加快：另一方面大宗商品的流量和流向及貨品結構在發生變化，使物流設施相應變化。但無論何種變化，都需要認真解決物流園區科學規劃問題，園區規模應該與其承擔的功能相匹配，物流園區的選址應該與綜合運輸體系結合在一起。

趨勢三：倉儲業將進入高技術時代。

這主要表現在：一是更廣泛應用信息技術，增加計算機應用的覆蓋面；二是更廣泛使用機械化、自動化的裝卸搬運技術和分揀技術。這是因為人力成本持續上升，使企業必須用機械化、自動化、信息化來取代人力。同時，貨物的精細化，要求設備和作業的精細化，從而提高效率和準確度。三是引進和應用先進的倉儲管理技術，如看板管理、精益管理、持續改進、平衡記分卡等。

當前是我國經濟結構調整的關鍵時期，也同樣是物流設施調整的關鍵時期，如果調整適當會對經濟有促進作用，調整不好則將會拖經濟發展的"後腿"。畢竟，物流基礎設施能力不足、物流技術裝備水平不高、物流佈局不當等等，都會加大物流成本，從而增加商品流通費用，推高物價，造成浪費。

趨勢四：商貿與物流的融合趨勢。

越來越多的商貿企業開始進入物流領域，如廈門建發、象嶼集團、開灤物流等；也有越來越多的物流企業開展商貿活動，如中鐵物資、廈門嘉晟等，這是因為商流和物流原本一體，商貿企業做物流，可以增加服務功能，爭取更多客戶，保證貨物安全。物流企業做貿易，可以充分利用資源，增加信貸額度，分得商業利潤。

趨勢五：倉儲物流與製造業聯動發展。

根據國家發改委經濟運行調節局的聯動案例分析，兩業聯動的廣度、深度都有較大進展。聯動的模式主要有：入廠物流、採購物流、銷售物流、加工、組裝、質押融資、巡迴取貨、調達物流、項目總包、區域總包等。並且，有許多物流企業還與製造業合資成立物流公司，為原廠提供專業化物流服務。

(文章引述中國物流企業網)